海南省万宁市
  索  引  号:00821158-2/2015-05038 主题分类:城乡建设、环境保护   
发文机构:万宁市住房和城乡建设局 组配分类:计划规划
名        称:万宁市城北新区控制性详细规划
文        号: 发文日期: 2015年10月10日 主 题 词: 土地利用 控规
 
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第一章 总则

第一条 编制背景

万宁城北新区位于《万宁市城市总体规划》(2005-2020)确定的城市规划区域的北部,连接现有城区和环小海地区,是城市的主要组成部分,城市社会、经济地位非常重要。

随着“海南国际旅游岛”建设上升为国家战略,万宁城市建设的发展以及市委市政府打造“海湾城市”构想的启动,具有良好生态资源和建设条件的城北新区的开发条件日趋成熟。

为了进一步深化量化万宁城市发展战略意图,为建设一个与城南老城区有机统一、与自然生态有机融合、功能完善、交通便捷、环境优美的现代化生态城市区域,指导土地的有序开发利用和城市空间资源的合理配置,万宁市城市规划主管部门特委托我公司编制《万宁市城北新区控制性详细规划》,为了更好的指导规划建设,特制订本规划实施文本(以下简称文本)。

第二条 规划范围

本次规划的范围西界东线高速公路,南至老城区人民路、万安大道,东至小海,北止望海大道以北900米处规划道路。南北长4.5公里,东西宽10.0公里,总用地面积18.79平方公里。

第三条 规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》(2008年)

2、《城市规划编制办法》(2006年)

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011

4、《城市道路交通规划设计规范》(GB 5022095)

5、《城市道路交叉口规划规范》(GB 506472011)

6、《城市道路工程设计规范》(CJJ372012)

7、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-2002

8、《海南省城乡规划条例》(2009年)

9、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》(2010-2020)

10、《万宁市城市总体规划》(2005-2020)

11、规划范围1:2000地形图(电子版)

12、相关规划、建筑、交通、河流等设计成果资料

第四条 规划原则

1、生态优先原则。尊重自然,因地制宜,合理保护与利用环境资源,维持片区生态平衡,生态建设优先,塑造富有地方特色的城市形象。

2、 持续发展原则。以可行的和谐社区发展策略为可持续发展的指导,以优美的环境建设奠定可持续发展的基础,以完善的设施提供可持续开发的条件。

3、市场与弹性发展原则。适应市场的弹性发展变化需求,预留管理控制的弹性空间;以市场为导向,优化土地利用,创造土地增值效益。

4、可操作性原则。适应动态滚动的分期、分片开发需求;合理布局,严用法规,提高规划的管理可操作性。

第五条 规划期限

规划期限与《万宁市城市总体规划(2005-2020)》一致,至2020年。

第六条 成果适用方法

本文本适用于万宁城北新区控规编制范围内的各街坊、地块以及各类用地建设的规划管理工作,并作为工程设计的依据。规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目,均应符合本规划的规定和要求

第七条 强制性内容

文本条文中的带有下划线的黑体字为本规划的强制性内容。强制性内容是对城市规划实施进行监督检查的基本依据,违反本规划强制性内容进行建设的,属严重影响本规划的行为,应依法进行查处。

 

第二章 规划目标、定位与规模

第八条 规划目标

万宁城市的公共管理与公共服务中心、商业与金融服务中心、旅游与休闲服务中心。

公共管理与公共服务中心:规划滨海新区行政体育中心及万宁城市文化主中心;

商业与金融服务中心:规划服务整个万宁的商贸主中心及服务各片区的商业次中心;

旅游与休闲服务中心:规划滨海新区旅游休闲服务中心及东山岭旅游配套服务区。

第九条 功能定位

集城市公共管理与公共服务、商业金融、旅游休闲以及生态居住为一体的综合性滨海新城。

第十条 发展规模

规划区总人口控制为21万人,规划城市建设用地控制为1721.54公顷。

 

第三章 规划结构与布局

第十一条 规划结构

规划形成“三心、四轴、两廊”,“山海河田城”共生共融的滨海旅游城市空间架构。

n 三心:指城市商贸与文化主中心、滨海行政与旅游服务中心、北片城市商业次中心。

n 四轴:指城市中央主轴线、望海大道通海景观轴、沿纵二路和万州大道的两条南北向城市生长轴。

n 两廊:指东山河城市中央公共休闲廊道和南北自然生态休闲廊道。

第十二条 功能布局

规划形成“一廊九区”的功能布局。

n 中央生态走廊:是城市的绿心和生态走廊,各功能区围绕生态走廊进行布置。

n 商业商务中心区:在城市中心区布置商业商务中心区,依托现有公共服务设施布置商业、金融、办公、酒店等设施。

n 行政办公区:在小海东侧布置市行政中心,使之成为整个城市的行政中心。

n 文化艺术区:围绕行政办公区,布置文化设施,是城市最重要的开放空间之一,以充满个性化的公共建筑彰显城市新形象和新内涵。

n 体育运动区:布置在望海大道北侧的市级体育场馆。

n 滨海旅游服务区:在小海东侧布置海景酒店、休闲娱乐、餐饮、酒吧、购物等。

n 铁路站场区:在现状万宁火车站两侧布置必要的交通换乘、物流、服务业等设施。

n 综合开发区:可进行商业、办公、酒店与居住的混合开发。

n 高等教育区:万宁引进高等教育机构片区。

n 花园住宅区:各社区中一定密度、花园式的住宅开发。

第十三条 居住用地

n 居住用地构成:

规划区居住用地以二类居住为主,商住混合用地少量分布于望海大道北侧和城西路东侧;规划区居住用地面积665.57公顷,占规划建设用地的38.66%。其中,二类居住用地547.46公顷、配套服务设施用地9.22公顷、商住混合用地108.89公顷。

n 居住用地组织模式:

按照居住社区——基层社区的组织模式进行居住社区组织。规模与现行居住区规划设计规范中居住区和居住小区相对应,单个居住社区的人口规模约为2-3万人,单个基层社区的规模约为1万人。

n 居住配套:

(1)居住社区

居住社区中心安排的设施包括:文化活动中心、体育活动中心、行政管理中心、社会服务中心、卫生服务中心等。

商业、金融、邮政服务设施于商业用地或商住用地内设置,派出所、菜市场以独立地块设置。

(2)基层社区

基层社区配套设施一般安排在位于基层社区相对中心的位置、或交通比较方便的地区,以方便为社区居民服务。服务半径一般应保持在300-500米范围内。

基层社区安排的设施包括:文化活动站、体育活动站、社区管理服务设施、小型商业金融服务设施、以及社区卫生服务站等。

幼儿园依托基层社区公共建筑设置,按照36人/千人,每班30座标准进行配套。

第十四条 公共管理与公共服务设施用地

规划区内的公共管理与公共服务设施用地主要由行政办公、文化设施、高等院校用地、中小学用地、体育用地、医疗卫生用地构成。总用地面积206.38公顷,占城市建设用地11.99%。

n 行政办公用地:保留已建、在建和拟建的行政机关用地,主要分布在旧城区,另在滨海区规划新的市行政中心。

n 文化设施用地:在环市二路北侧集中安排文化设施,成市级文化中心,另在北部居住区中心、望海大道中段南侧以及滨海区沿海的中段各安排一处文化设施用地。

n 高等院校用地:设置一处高校用地,布置在规划范围北部中段。

n 中小学用地:规划中学三所,小学九所,九年制学校一所。

n 体育用地:规划体育用地两处,一处位于望海大道北侧,高等院校用地南侧,为市级体育中心,布置体育场、综合体育馆和室外运动场地;一处位于滨海区行政中心北侧,主要安排休闲型、时尚型体育运动设施。

n 医疗卫生用地:规划医疗设施有两处,一处位于纵三路以东、环市三路以南,为市级综合医院,一处位于滨海区北部。

第十五条 商业服务业设施用地

规划区内的商业服务业设施用地主要由商业用地、零售商业用地、市场用地、旅馆用地、商务用地、商业商务娱乐混合用地、加油加气站用地构成。总用地面积180.00公顷,占城市建设用地10.46%。

n 商业用地:用地面积为34.49公顷,占城市建设用地的2.00%。主要分布在望海大道北部的商业次中心、万州大道两侧的商贸主中心、人民东路的商业中心以及东山岭风景区的服务中心。

n 零售商业用地:用地面积为33.69公顷,占城市建设用地的1.96%。主要分布在万安大道和人民中路北侧、南北向的万州大道和纵二路两侧、东西向的环二路和望海大道两侧。

n 市场用地:用地面积为7.26公顷,占城市建设用地的0.42%。其中专业市场主要分布在火车站北侧和望海大道西端下高速路口处;肉菜市场主要分布在社区服务中心附近。

n 旅馆用地:用地面积为39.46公顷,占城市建设用地的2.29%。主要分布在东山岭风景区山脚和小海西岸自然环境较好的地块。

n 商务用地:用地面积为2.36公顷,占城市建设用地的0.14%。主要分布在望海大道北侧的北片城市商业次中心。

n 商业商务娱乐混合用地:用地面积为60.14公顷,占城市建设用地的3.49%。商务用地主要分布在环市二路南侧和万州大道西侧的城市商贸主中心、人民东路的商贸中心以及北片城市商业次中心和滨海旅游服务中心。

n 公用设施营业网点用地:该用地主要指加油加气站用地,面积为2.60公顷,占城市建设用地的0.15%。保留现状万州大道加油站一处(D03-5地块),规划加油站四处(B13-3、D08-3、H14-3、Q22-3地块)、加气站一处(C01-3地块)。电信、邮政等网点设施不单独划定用地,于商业或商住混合用地内配建。

第十六条 物流仓储用地规划

规划区内的物流仓储用地为一类物流仓储用地,位于高铁站西南侧(H15-1地块)。总用地面积3.42公顷,占城市建设用地0.20%。

第十七条 道路与交通设施用地

n 道路用地:规划道路用地面积328.53公顷,占规划建设用地的19.08%。

n 交通枢纽用地:包括一处铁路客运站(H07-4地块)和两处长途汽车客运站(E01-3、H01-1地块)。用地总面积6.18公顷,占规划建设用地0.36%

n 公共交通场站用地:规划两处公交首末站(H07-2Q13-1地块),用地总面积1.27公顷,占规划建设用地0.07%

n 社会停车场:位于商业中心和各社区中心,用地面积9.20公顷,占规划建设用地的0.53%。分别位于A11-3 B04-2、B06-3 D10-3G06-5、 H07-3 J06-3J08-1 K10-3L07-1 L09-2 M02-4N08-2 Q06-2R07-3地块,其中L09-2地块为货运停车场。

第十八条 公用设施用地

n 规划保留了现状变电站(M08-4地块)、消防站(M05-3地块)、电信局(D01-1地块)的用地,规划新增消防站两处(G06-4Q13-2地块),变电站一处(C02-4地块),电信支局、邮政支局各一处(D07-2M06-4地块)、垃圾转运站一处(L10-3地块)、水文监测站一处(J08-5地块)。公用设施用地总面积6.04公顷,占规划建设用地的0.35%。

第十九条 绿地与广场用地

规划区内的公园绿地、防护绿地、广场用地总用地面积314.95公顷,占城市建设用地的18.29%,该用地不包括水域和生态绿地。

 

第四章 道路系统规划

第二十条 路网结构

道路分为主干路、次干路、支路3个等级,形成四横五纵的主干骨架。

第二十一条 道路断面

n 城市主干道:包括万安大道、人民中路、环市二路、望海大道、万州大道、纵二路、纵四路、滨海休闲大道及新万宁中学西侧道路,道路红线宽度30米~50米,机动车双向4~8车道,人行道一侧3~6.5米。

n 城市次干道:道路红线分别为30米~42米,机动车双向4车道,人行道一侧4~6米。

n 支路:支路根据功能和服务情况分为两个等级,一级支路原则不能调整,二级支路可根据具体建设进行线型调整,但需保证方向上的通达。道路红线有24米、16米、12米三种形式,24米支路设双向非机动车道,机动车3车道,16米和12米支路采用机非混行模式,机动车2车道。

第二十二条 路网指标

规划区内道路总占地面积328.53公顷,占规划建设用地的19.08%。规划道路总长度119.4km,道路网密度6.96km/km2。

 

第二十三条 交叉口控制

根据交通需要,各级道路交叉口的规划控制原则详见附表4、附表5、附表6和附表7。

第二十四条 公共交通

n 公共交通系统由公共交通枢纽、站点、线路组成。

n 公交枢纽:依据万宁小城市特点,公交枢纽由公交首末站代替,在火车站南侧、滨海新区万宁中学西侧各设置一处,方便片区居民出行。

n 公交站点:按500-600米间距设置,尽量靠近人流相对集中的公共建筑。

n 公交线路:按公共交通量的大小依次分为两个等级,便于公交线路的安排。

第二十五条 静态交通规划

n 公共停车场:规划在公共停车需求较大的商业中心、滨水休闲步行街及社区中心设置14处公共停车场,以及仓储用地西南角设置一处货运停车场。

n 配建停车场:地块配建停车位数量可参照附表8执行。

第二十六条 慢行系统

n  自行车道系统:由各种自行车道和自行车租赁点组成,自行车道的类型主要包括城市道路自行车道和公园(绿带)自行车道。自行车租赁点主要设置在城市汽车站、火车站、主要的公园、广场、风景点、体育中心、文化中心、商业休闲目的地等城市重要的开放空间、特色空间、公共设施附近。

n 步行系统:由步行道和步行节点组成,步行道包括公园步行大道、步行小径、道路人行道。主要步行节点包括商业中心步行街、文化中心街区、滨水休闲街、城南传统步行街、滨海商业休闲街区、滨海市民广场、人民广场、体育中心等城市主要的公共与休闲设施。

n 林荫道网络:分为主要林荫道和次要林荫道两种。主要林荫道包括城市门户道路、主要道路、特色道路;次要林荫道为部分城市次干道和连接各社区中心的城市支路。

第二十七条 道路竖向规划

道路竖向设计综合考虑规划区内的地形条件、用地功能、现状道路以及工程管线的布线要求,尽量减少填土方量,规划道路最大纵坡3%,道路最小坡放宽,大部分采取平坡,路面排水锯齿形边沟加大排水坡度。

 

 

 

第五章 公共服务设施规划

第二十八条 公共服务设施等级

规划区公共服务设施分为“城市级——居住区级——居住小区级”三个层级进行控制,形成“两带、两心、多点”的公共设施服务网络。规划区内的公共设服务施用地主要由行政办公、商业金融、文化娱乐、体育用地、医疗卫生、等用地构成。总用地面积406.85公顷,占规划城市建设用地23.63%,具体详见附表3。

n 市级公共设施:主要为行政办公、文化设施(A10-1、F05-5、F09-2、F09-4、G04-1、G08-2、G08-3、L07-2、Q26-1、S01-3、S01-4地块)、商业金融、高等院校(C01-1地块)、体育场馆(C02-1、Q15-2地块)和医院(E06-2、M05-2、Q06-1地块)等,为整个规划区和周边地区提供服务,用地主要沿万州大道、纵二路、环市二路、望海大道、滨海大道沿线布置。

n 区级公共设施主要为中小学、社区服务中心、社区卫生服务中心、文化活动中心、派出所、肉菜市场、消防站等,按居住区进行布置。规划共布置社区服务中心12处,分别位于A08-2A16-1B06-4D02-3F04-4H05-2K10-4L06-3M02-3N08-1Q06-3R07-4地块。规划小学9所、九年制学校一所、中学4所,具体分布及规模详见附表9。

n 小区级公共设施主要为幼儿园、卫生服务站、文化活动室、警备室、居委会等,按居住小区进行布置,就近为居民提供日常服务。规划共布置幼儿园18所,分别位于A08-1、A15B05-1B11-1D03-2E04-4F03-2G05-1H03-2J05-1K06-1L06-4M03-1N06Q10-2Q22-1R08-1S05-1地块。

 

第六章 绿地与广场系统规划

第二十九条 绿地系统结构

规划形成“两带、多廊、一心、多点”的绿地系统结构。

“两带”:指沿东山河布置的滨水公共绿化休闲带和沿小海布置的滨海绿化休闲带。

“多廊”:指贯穿城市南北、连接城区与小海之间的多条通海绿化廊道。绿化通廊与滨水、滨海绿带相连,构成规划区的绿化骨架。

 “一心”:指位于城市商贸与文化主中心东侧,东山河水系及南北向主绿廊汇集的城市中心公园,为城北新区提供集中的绿色休闲活动场所,实现了绿化系统的共享性,在生态层面也发挥了重要的作用。

“多点“:指布置在各个居住片区组团内,为居民提供就近休息活动的社区公园绿地。

第三十条 公园绿地

规划区内规划公园绿地分为3个层面,包括中心公园、带状公园、邻里级公园。形成了“一心多带多点”的空间格局。公园绿地总用地面积212.52公顷,占城市建设总用地面积12.34%

中心公园:位于城市商贸与文化主中心东侧,结合商务商业和文化等公共设施和良好的水系景观条件,设置城市绿地公园。

带状公园:包括滨海新区与城北新区之间的南北向带状公园、沿东山河等主要水系的滨水带状公园、沿小海的滨海带状公园以及连通各片区重要景观节点的廊道公园。其中,南北向带状公园宽度控制在120-160米,滨水带状公园保证河道两侧不低于10米的公共绿带,滨海带状公园宽度保证不低于60米,廊道公园主要沿道路一侧或两侧布置,其宽度控制在45-60米。

邻里级公园:规划按照国家居住区规划的相关规范,在每个邻里中心按照人均0.6-1平方米公园绿地的标准配置。

第三十一条 防护绿地

规划区内防护绿地主要包括道路防护绿地、铁路防护绿地、城市高压走廊绿带、特定市政公用设施防护绿地。其中东线高速公路控制100-300米的绿化带,规划区内主次干道两侧控制5-10米防护绿地;铁路沿线两侧防护绿地的控制宽度不低于30米;规划高压走廊两侧防护绿地的控制宽度为25米;交通设施、环卫设施、加油加燃气公用及市政等设施与其它之间各控制10-20米。总用地面积87.10公顷,占城市建设总用地面积5.06%。

第三十二条 广场

规划构建不同层级、不同功能和不同服务范围的广场体系,包括城市广场、节点广场、社区广场。其中城市广场位于城市重要部位大型休闲广场,具有重要的城市文化和象征意义;

节点广场在重要的节点部位设置,具有重要的景观和片区标志作用;社区广场在每个社区中心设置,可以与社区公园结合设置。总用地面积15.33公顷,占城市建设总用地面积0.89%。

 

 

 

 

 

 

第七章 城市设计引导

第三十三条 城市风貌特色引导

n 建筑风格

提倡本地建筑,注重第五立面,鼓励坡屋顶,并融合自然、绿色、休闲、科技等时代特征,形成“海南”建筑风格。为彰显本地文化,突出地方特色和时代特征,万宁城市以 “海南”建筑风格为主体,现代热带建筑风格、东南亚建筑风格、欧式建筑风格为辅,并在建成区及城南片区可提倡东南亚建筑风格、欧式建筑风格。

n 城市色彩

以彩虹建筑为城市色彩规划理念,综合考虑热带地区的气候特点、色彩历史延续、与自然环境的和谐、体现城市文化等因素,确定城市主体色彩,并鼓励多种色彩的融合,形成丰富的城市感官。以米白为城市主色调,融合粉、绿、黄、蓝、红五种颜色,其中,红色、蓝色和绿色作为主要的屋顶色彩,米白是主要的墙面色彩,粉色、黄色、绿色作为辅助色彩。在建筑层次色彩上采取“高淡低深”的策略,高层建筑的色彩以浅色、淡雅为主,多层、低层建筑色彩丰富。

n 建筑风貌分区

建筑风貌分区包括:南洋与欧式建筑风貌区、海南建筑风貌区、现代热带滨海建筑风貌区、现代建筑风貌区、艺术与创新建筑风貌区五大分区。

南洋与欧式建筑风貌区:指分布于环市一西路—万州大道—环二东路以南的区域,与南侧老城区相接,形成具有传统历史风貌的特色片区。

海南建筑风貌区:指分布于环市一西路—万州大道—环二东路以北的居住片区,形成既具有海南地方特色充满时代精神的城市生活片区。

现代热带滨海建筑风貌区:指分布于滨海行政与旅游服务中心的行政、体育、商务、酒店、商业等城市重要的公共设施区,形成体现热带滨海风情和时代感的核心区域。

现代建筑风貌区:指分布于城市商贸主中心和北片城市商业次中心的体育、商务、酒店、商业等城市重要的公共设施区,形成体现现代、时尚感的核心商务区。

艺术与创新建筑风貌区:指沿东山河分布的文化设施区,打造充满文化和艺术感的街区形象。

第三十四条 公共空间设计引导

n 滨水空间

柔质化的滨水绿化空间。恢复小海海岸生态,梳理河道,重整海岸、河岸的自然面貌,以自然岸线景观为主,适当穿插硬质化人工景观和滨水步道,满足小型的非正式的休闲活动需求,通过植被和微地形设计形成各种景观空间和亲水台地,整体营造自然生态的滨水空间景象。

多样化的滨水休闲空间。滨水休闲设施类型以酒吧、餐饮、咖啡、文化娱乐为主,滨水空间结合休闲设施营造不同的休闲氛围,在宽度有限的滨水区可以以连续的建筑空间和滨水硬质平台、步道组成带状滨水休闲街,并通过适当的树林绿化的穿插增加空间的丰富感;在空间较宽的地方可以通过小型休闲建筑分散式掩映在湿地、树林中的模式营造滨水休闲公园,在水边适当布置硬质化的亲水平台和滨水步道连接。

n 街道空间

⑴ 街道景观:

规划区内的道路应通过断面形式、绿化种植以及周边地块建筑围合等条件的不同,形成不同风格、个性的道路景观。道路侧景要求道路两侧的建筑界面有一定的呼应,在特征区边界应有明显的提示。鼓励同一条街道使用相同的材料、细部和建筑元素,并且控制建筑拥有相似的高度,加强街道的韵律感和连续感,形成独特的街道肌理。不建议在连续的建筑界面中穿插不同建筑风格的建筑。在社区的生活性小街,鼓励共享街道。

⑵ 街道尺度:

以机动车为主的交通性道路和以步行为主的生活性道路应有不同的街道空间比例。

交通性道路  1≤D/H≤3(H为沿街建筑高度,D为街道宽度)

生活性道路   D/H≤1.5(H为沿街建筑高度,D为街道宽度)

⑶ 街道空间设计:

设施带:建议设置路灯、交通标志、消防栓、火灾报警器、邮政信箱、电话亭、报刊亭、垃圾桶、行道树、自行车停放带等。

人行通道:禁止设置任何有碍通行的设施。

停留区:建议设置座椅、园林灯、自动售货机、垃圾箱、公共艺术小品、花坛、茶座、咖啡座等。

n 特色街区

⑴位于万州大道与环二东路交叉口。现代的低层建筑形式和曲折的步行空间组合,商业建筑以2-4层为主,在节点部位结合大型购物中心可局部到6层,商业类型以大型商场和精品商店为主,整体彰显城市的时尚感。

⑵ 城南传统商业步行街区:位于人民东路与纵一路交叉口。以两侧传统的骑楼连廊式建筑和中间较窄的步行街道为空间组合模式,注重传统小尺度空间的塑造和建筑细部的刻画,商业类型以特产商店、精品店、风味小吃店、文化商品店为主。

⑶ 文化中心街区:位于环二东路北侧街区。结合中央绿廊布置城市级的重要文化娱乐设施,鼓励建筑创新,形成强烈的视觉冲击,打造城市的建筑艺术街区。

⑷滨海商业休闲街区:位于滨海旅游服务中心,是城市高等级的商业休闲区,强化旅游休闲服务功能,建筑风格体现热带滨海风情和时代感。

⑸ 滨海公园生态休闲区:沿小海的生态休闲绿带内进行超低建筑容量的开发,布置2层以下的超低高度建筑,突出建筑散落在湿地背景中的生态景象。

第三十五条 节点与标志

n 节点

规划区内共有15处主要节点:高速公路大茂出入口,望海大道与纵二路交叉口,万州大道与环市二路交叉口,万州大道与环市一路交叉口,万州大道与人民路交叉口,万安大道与人民路、红专路的三角交叉口,环市一路与人民路、纵一路的圆形交叉口,高速公路长丰出入口,火车站场及站前广场,环市二路与纵二路交叉口及其周边建筑区域,望海大道东山岭北侧圆形交叉口,滨海休闲大道与望海大道延伸通海段交叉口,北片区通海景观路分别与纵二路、滨海休闲大道的交叉口。

n 标志

⑴ 东山岭是环小海地区的地标;

⑵ 在万州大道与环市二路交叉口设立城市标志性高层建筑(150米);

⑶ 在滨海休闲大道与望海大道延伸通海段交叉口设立滨海区标志性高层建筑(120米);行政中心作为滨海区的另一个标志性建筑;

⑷ 在望海大道与纵二路交叉口设立北片区标志性高层建筑(80米);

⑸ 在万安大道与人民路、红专路的三角交叉口设立南片区标志性高层建筑(80米);

⑹ 文化中心艺术建筑群和南侧整齐的高层建筑带是城市的标志性特色空间。

第三十六条 视觉廊道控制

根据不同的眺望对象,分为远景视觉通廊和全景视觉通廊。远景视觉通廊是以东山岭为眺望对象,在城市主要的开敞空间、门户看到东山岭的一定范围;全景视觉通廊是以城市为眺望对象,在东山岭和城市标志性高层建筑上俯视城市的具有特色的建筑空间和大型开敞空间。

远景视觉通廊主要有从大茂高速路出入口、环市二路-人民广场、中央公园、滨海市民广场、滨海生态公园等主要的开敞空间看东山岭。

全景视觉通廊主要有从东山岭看中央公园、北片体育中心、滨海行政中心及广场、中央走廊及艺术街区,从环市二路150米高层建筑看城南的烈士陵园、北片区的体育中心,从北片区80米高层建筑看中央廊道及艺术街区、滨海公园,从滨海标志性高层建筑看中央走廊及艺术街区。

对东山岭的眺望范围为山体高度的三分之二以上区域,即高程120米以上山体范围。

第三十七条 天际线设计引导

建筑轮廓在整体层面形成简洁、统一的节奏;保护山体山脊线的连续性,山边建筑要遵循山体的形态和节奏;与视觉廊道控制相结合;避免出现沿主要观赏面的视墙。

城市整体建筑高度以多层为主,在中心区和重要节点点缀高层、小高层。

第三十八条 重点地段和街道应进行专项深化规划设计,深化规划设计应在控规的相关要求下进行编制。确须进行相关调整的,在符合控规强制性内容的前提下,应经过专家论证通过和主管部门批准方可进行适当调整。

 

第八章 市政工程规划

第三十九条 给水工程规划

n 给水水源:本次万宁城北新区的给水规划引自文章水厂。

n 用水量预测:,万宁城北新区远期最高日生活用水量约5.69万m3/d,最高日平均时用水量约2371m3/h。

n 给水系统布局:给水管网采用环状管网与支状管道相结合的方式设置,管道原则上沿道路布置。供水管网主环布置在主干道和次干道下,区内每个大环总用水量的70%计算选取,在主干道和次干道下敷设DN150~DN600mm不等管径的管网。当道路红线宽度大于30米时,宜在道路两侧布置管道。消防供水水压采用低压制与城市供水压一致,消防时应设置加压装置,自行加压。

第四十条 污水工程规划

n 排水体制:城市污水需经过处理达到排放标准后方可排放。万宁城北新区排水体制应当采用完全的雨、污水分流制。

n 污水泵站:规划污水提升泵站将污水提升至高处排向污水处理厂。

n 污水量预测:生活污水量按用水量的85%计,规划区最大日污水量约4.48m3/d。

n 污水管网:结合地形地势,尽量保证片区内污水都能靠重力流顺利排放。管径的计算按最高日最高时污水量计算。市政污水管道的最小管径取D300,最小坡度取0.3%。污水管道在规划道路下按收水一侧布置。

第四十一条 雨水工程规划

充分利用地形地势,采用分区就近排入水体域低洼地。主要采用暗管排水,管线沿道路平行设置,当道路宽度大于50m时,采用道路两侧布管。雨水干管坡度走向同道路纵坡一致,新旧雨水管网须控制好衔接和其他管网综合。

第四十二条 电力工程规划

n 负荷预测:万宁城北新区电力负荷预测为145.55MW。

n 电力网络规划:对万宁110KV变电站进行扩容至2x40MVA,北坡110KV变电站扩容至2x40MVA,远期逐步取消主城区内的35KV线路与35KV变电站。设置3个10KV开闭所,开闭所的最大转供容量不大于15000KVA,每座开闭所占地面积50㎡。

n 线路规划:110KV走廊宽度(按单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列)为15~25米;35KV走廊宽度(按单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列)为12~20米。10KV配电网电缆线路沿市区道路边侧敷设,原则上道路的东侧或南侧为电力线路通道走廊。

第四十三条 电信工程规划

n 电信业务量预测:远期规划电话用户为12.6万户。

n 电信设施布置:规划城北电信局,其交换机容量为15万门。

n 通信管网规划:电信管道规划按三网合一和接入网规划考虑,管道孔同时考虑了市话业务、有线电视、互联网及备用等需要。光纤主干线主要沿快速路、主干道西、北侧采用地埋铺设,另外在新建的道路西、北侧均预留电信管道的管孔。

n 邮政规划:邮政支局服务半径按0.8~1.5km设置,规划建设4个邮政局所。

第四十四条 燃气工程规划

n 用气量预测:规划区远期燃气年用量为2606万m3/a;计算月平均日用气量为79167m3/d;燃气高峰小时用量为9896m3/h

n 燃气管网压力级制及供应方式:燃气管道引自万宁市燃气门站,万宁市门站燃气接自环岛天然气长输气管道网,位置选择在东线高速路西侧,占地3.5ha。该门站在未接入环岛天然气长输气管道前,作为燃气LNG站给万宁提供燃气供应。万宁市城市燃气管道采用中压一级系统,远期管网设计压力为0.4MPa,工作压力为0.3MPa,末端压力为0.20MPa。

n 管网布置、供气方式及使用管材:初期燃气管道可采用以枝状管道布置为主的方式,远期改造、建设成环网状供气管道。天然气管道设计和施工结合道路规划建设同步进行,并安排在道路人行道下,尽量避免在机动车道下敷设。天然气管道采用无缝钢管,直埋敷设。

 

第四十五条 管线综合规划

n 规划原则:小管让大管,易弯曲软管线让不易弯曲硬管线,压力流管让重力流管、临时管线让永久性管线的原则布管。

n 管线平面综合:雨水、污水管线安排在车行道下面,给水管道、燃气管线、电力、电讯管线安排在人行道或道路绿带下,路灯电缆安排在缘石内侧。埋设于道路下的各种管线原则上与道路路中心线平行。其平面布置,电讯、燃气、路灯、污水、雨水原则上布置在道路东侧或南侧,电力、给水、路灯、雨水布置在道路西侧或北侧。

n 管线的竖向综合:管线相互相叉时,各管道间的最小净中按《城镇工程管线综合规范(GB50289-98)》执行。

 

第九章 综合防灾规划

第四十六条 综合防灾应急体系

规划从应急指挥中心、应急抢险救援队伍、应急物资保障、应急管理支持系统等方面建设万宁综合防灾应急体系。

第四十七条 消防规划

规划保留现状一处消防站,在纵二路中段东侧和万宁中学北侧规划两处消防站,总用地面积为2.02公顷。

消防车通道宽度不应小于3.5米,净高不应小于4米,消防车道穿过人行天桥或其他城市有顶结构时,净宽和净高不应小于4米。当建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时,均应设置穿过建筑物的消防车道。城北新区内道路桥梁应能承受30吨大型消防车的通行压力。

消防用水按同一时间内的火灾次数2次考虑,一次灭火用水量为55/秒,时间为两小时。消火栓规划沿道路按120米的间距设置,采用地上式,沿人行道布置。居住新区内消火栓保护半径不大于150米。道路宽度大于60米时消火栓双侧布置。无市政消火栓、无消防通道的建筑密集区应修建消防蓄水池。

第四十八条 防洪工程规划

本区城市建设用地的防洪标准为20年一遇,两条主要水系既是景观水面也是排洪干流,其重现期20年一遇一日暴雨的排涝标准设计

规划一处水文监测站(J08-5地块),总用地面积为0.07公顷。

第四十九条 人防规划

新建10层(含10层)以上或基础埋深达3米以上的居住和公共建筑,均应修建“满堂红”平战两用防空地下室。新建居住区、居住小区、居住组团,均应按新建总建设面积(不含10层以上部分)的2%面积统一规划修建平战两用防空地下室。新建9层以下的居住和公共建筑,均按地面以上总建筑面积的2%修建平战两用防空地下室。

第五十条 防震规划

规划区内的建设项目均应按地震烈度6度标准设防。医院按7度设防要求设防。

区内城市主次干道是为城市主要抗震用的救灾通道,必须保证道路的通畅、安全。

利用公共绿地、广场、运动场、停车场等公共设施作为震时疏散空地,保证区内人口每人有1.0 平方米以上的震时疏散空地。

 

第十章 环境保护规划

第五十一条 大气污染控制规划

大气环境质量达到《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中的一级标准。

第五十二条 水污染控制

按照国家《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)和《地下水质量标准》(GB/T14848—93)的相关法规、条例,根据规划区内水域的水质和功能划分

第五十三条 噪声污染控制

对交通噪声、社会生活噪声和建筑施工噪声加强管理,采取有效防治措施,使其符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)。

第五十四条 固体废弃物控制

生活垃圾无害化处理率近期达到90%,远期达到100%。

第五十五条 生态环境保护

沿河道和海岸线的公共绿地与生态绿地可以设置相应的旅游设施,但应严格控制建筑密度、风格、形态、规模等,禁止进行大规模的改变地貌和自然环境的活动。湿地的开发要适度,杜绝破坏性开发,做到可持续发展。

 

第五十六条 环卫工程规划

n 生活垃圾转运站:规划设置收集量20—40吨/天的小型垃圾收集站10座,服务半径不宜超过0.8公里,用地面积200-300 m2,建筑面积不应小于80m2;新设1座中型垃圾转运站,转运能力为300吨/天,占地面积0.68公顷

n 垃圾收集点:按服务半径不大于70米设置。

n 废物箱:在道路两侧以及各类交通客运设施、公共设施、广场、社会停车场等出入口附近应设置废物箱,沿商业街间距在25~50米间,一般道路设置间距在80~100米间。行人生活垃圾分类收集方式应与分类处理方式相适应。

n 公共厕所:沿主要繁集街道间距为300~500米间,一般道路设置间隔为800~1000M商业区,市场、客运交通视具体用地情况可以设独立式或附建式,每处建筑面积宜为50~120㎡。交通枢纽、体育馆、游乐场所、广场、大型社会停车场、公园等人流集散场所附近应设置公共厕所。

n 环卫设施:结合中转站设置1处环卫停车修理场和车辆清洗站。

 

第十一章 村庄安置规划

第五十七条 村庄搬迁安置标准

n 安置方式:可采用公寓楼、连排式低层楼房和货币补偿三种方式。

n 安置居住用地指标:需要居住用地约96公顷。

n 留地安置:按村庄建设用地的8%考虑。

第五十八条 村庄安置用地布局

规划拟安排121.91公顷用地作为安置用地,安置用地的位置可根据实际情况进行调整,具体分布详见附表10。

 

第十二章 建设开发控制

第五十九条 地块划分

规划区划分为规划街区、规划街坊和规划地块三个层次,地块编号采用三级编码。如A01-1编号表示A号街区的01号街坊的1号地块。

第六十条 规划控制指标体系

n 体系内容:包括地块用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、建筑后退、绿地率、配套公共服务设施、配套市政基础设施,禁止开口路段、出入口方位等,详见附表16。

n 控制方式:规划指标的控制方式一般采用指标量化、图则标定和条文规定等方法。其中仓储用地容积率采用下限指标控制,其余用地容积率采用上限指标控制,建筑密度采用上限指标控制,绿地率采用下限指标,建筑限高采用上限指标控制。建筑后退、禁止开口路段、出入口方位等采用图则标定的方式进行控制。其它内容一般采取图纸示意和规划条文的形式进行控制。

n 强制性内容:根据《城市规划编制办法》(2006)的规定,地块控制指标中的用地性质、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、配套公共服务设施、配套市政基础设施为强制性内容。其中,配套公共设施或市政公用设施要求依据《城市居住区规划设计规范》等有关法规技术规定和地区发展要求确定。

第六十一条 用地性质

建设用地的使用和建设项目的选址,应当符合规划要求,并遵循土地使用兼容性的原则,凡需改变经批准的规划用地性质或超出建设用地适建性规定范围的,应对规划进行调整,按规定程序批准后方可实施。

第六十二条 用地兼容

兼容的建筑比例原则上不得超过总建筑面积的20%。具体各类用地的兼容适建范围按附表15执行。

第六十三条 混合使用

商住混合用地(R2/B):其中B类用地以B1及B2类为主,如确实需要混合B3或B4类建筑,则需进行专门的论证,而B41用地不建议在此类用地中混合设置,用地以居住建筑为主,商业、商务建筑占总建筑面积比例不小于15%。

商业商务娱乐混合用地(B1/B2/B3):此用地混合比例可按项目性质由规划主管部门确定。

第六十四条 开发单元细分

当一个地块细分为多个用地开发时,允许其根据需要划分用地边界,但外部边界应与本规划地块划分线相一致。每个细分地块的开发原则上都应满足原规划地块的容积率、建筑高度等方面的要求,为打造城市重点地段和重要街道空间景观,在不突破原地块总控制指标的前提下,允许根据经过专家论证通过和主管部门批准的重点地段和街道专项规划设计合理确定各细分地块的开发指标,具体要求由规划主管部门确定。另外,在开发单元细分后,原该地块对应的配套设施仍需建设,具体位置及规模由规划主管部门确定。

第六十五条 开发单元合并

原则上规划范围内所确定的开发单元不宜合并。但由于市场开发的需求,确实需要合并开发单元的,则必须符合相关技术规定,避免出现单一开发单元过大的情况,合并后地块的开发建设不能破坏道路、开敞空间系统的联络和组织。合并开发单元过程中涉及到城市道路的,除二级支路外严禁调整其它等级道路,可根据实际开发和建设需要,在修建性详细规划中适当调整其线型,不得调整原道路断面和走向。合并过程中相应的配套设施需按照要求进行设置,严禁取消。合并后地块开发总体控制应满足总体结构、开发总量、建设高度,公共空间系统等相关要求。

第六十六条 开发强度控制

地块容积率划分为5个开发强度分区:低开发强度分区,容积率为0.6及以下;较低开发强度分区,容积率为大于0.6小于等于1.0;一般开发强度分区,容积率为大于1.0小于等于1.5;较高开发强度分区;容积率为大于1.5小于等于2.5;高开发强度分区,容积率为大于2.5小于等于4.0

具体地块建设强度详见附表16《地块规划控制指标一览表》。

各类建设用地的建设强度控制指标应符合本规划的要求。新城特殊建设项目,因实施需要建设强度确需突破本规定要求的,可结合有关专项规划、城市设计等要求进行论证,论证可行的,经批准后执行。

第六十七条 建筑高度控制

规划将高度控制划分为6个分区,分别为15米以下、15米至24米、24米至45米、45米至60米、60米至100米、100米至150米。

具体地块建设高度详见附表16《地块规划控制指标一览表》。

第六十八条 建筑密度控制

规划区建筑密度按不同用地性质进行上限控制,其中:二类居住用地控制为20%—25%;商住用地控制为30%;小区服务设施用地、行政办公用地、文化设施用地、高等院校用地、中小学用地、医疗卫生用地、商务用地控制为25%;体育用地控制为15%;零售商业用地控制为35—40%;批发市场控制为50%;餐饮用地控制为35%;旅馆用地控制为25—35%;商业商务娱乐混合用地控制为35%;物流仓储控制为40%;交通枢纽用地控制为25—30%;市政设施用地控制为1025%

具体地块建筑密度详见附表16《地块规划控制指标一览表》。

第六十九条 绿地率控制

规划区绿地率按照不同用地性质进行下限控制,其中:二类居住用地、小区服务设施用地控制为35%—40%;商住用地、文化设施用地、高等院校用地、中小学用地、医疗卫生、商务用地控制为35%;行政办公用地、零售商业用地、餐饮用地、商业商务娱乐混合用地控制为25%;体育用地控制为50%;批发市场控制为15%;旅馆用地控制为25—30%;物流仓储控制为15%;交通枢纽用地控制为20%;市政设施用地控制为20—35%

具体地块建设绿地率详见附表16《地块规划控制指标一览表》。

第七十条 地块配建停车位

地块配建停车标准详见附表8:

第七十一条 建筑退让控制

图则标注的建筑最小后退线为低限,具体建设项目的退线距离应参照附表11、附表12执行,由规划主管部门核定。

第七十二条 地块开口控制

城市干道上严格控制开设车辆出入口,一般可按主干路每200米,次干路每100米间距设置。距相临城市道路交叉口距离,自道路红线交叉点起不小于80米,次干道不小于70米,支路可适当放低标准。具体控制内容详见地块分图则。

第七十三条 建筑间距控制

建筑间距除必须符合抗震、卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求以及相关专业规范的要求外,应同时符合附表13、附表14的控制要求。

第七十四条 城市红线控制

城市道路红线(包括道路交叉口、城市广场、社会停车场)依据规划确定的红线宽度,道路中心点坐标、高程、道路交叉口转弯半径、交叉口形式,道路的性质及横断面形式不得随意调整和更改,实施过程中确需调整的,应按规划有关法定程序审查批准后方可进行调整。具体控制内容详见地块分图则及《道路控制点坐标图》。

第七十五条 城市绿线控制

城市绿线(包括城市公园、道路防护绿带、居住区街头绿地)应遵循《城市绿线管理办法》,城市绿线内的用地,原则上不得改作它用,不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。对于沿街宅基地出让较多且已大量建设的路段,考虑建设的公平性何沿街建筑界面的连续性,在符合控规关于建筑退让道路标准的前提下,规划建设主管部门可根据地块周边建设情况对沿街绿线进行适当调整。绿地中可容纳小型的游乐设施、市政设施。因建设或者其他特殊情况,需要临时占用城市绿线用地的,必须依法办理相关审批手续,且绿地率不小于60%。具体控制内容详见地块分图则及《绿线控制图》。

第七十六条 城市黄线控制

城市黄线(城市基础设施用地的控制界线,包括消防站、垃圾中转站、变电站、公交首末站、公共停车场等)一经批准,不得擅自调整。因城市发展和城市功能、布局变化等,需要调整城市黄线的,应当依法调整。禁止未经批准,改装、迁移或拆毁原有城市基础设施和其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、道路、管线、和其他工程设施,应当依法向建设主管部门申请办理城市规划许可,并依据有关法律、法规办理相关手续。需要临时占用城市黄线内土地的,应当依法办理相关审批手续。具体控制内容详见地块分图则及《黄线控制图》。

第七十七条 城市蓝线控制

城市蓝线是(江、河、湖、水库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的用地界线)一经批准,不得擅自调整。具体控制内容详见地块分图则及《蓝线控制图》。因城市发展和城市发展布局结构变化等原因,确实需要调整城市蓝线的,应当依法调整。在城市蓝线内禁止违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动,包括擅自填埋、占用城市蓝线内水域;影响水系安全的爆破、采石、取土;擅自建设各类排污设施;其它对城市水系保护构成破坏的活动。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、道路、管线和其他工程设施,应当依法向建设主管部门申请办理城市规划许可,并依照有关法律、法规办理相关手续。需要临时占用城市蓝线内的用地或水域的,应当报经万宁市建设主管部门同意,并依法办理相关审批手续;临时占用后,应当限期恢复。

 

第十三章 实施建议

第七十八条 规划实施建议

n 加强政府在土地市场化开发的经营与引导

n 妥善解决村民搬迁安置问题

n 优先建设基础设施和公共设施

第七十九条 开发时序引导

综合考虑地块的基础设施建设带动、当前项目建设意向、城市发展阶段特点等相关因素将规划建设和发展时序在空间上分为一期、二期、三期。各期建设不作年限规定,引入目标规划的概念,体现新区建设的步骤和策略。规划控制中遇到重大前提条件变化的冲击时,可根据实际情况进行局部调整,以适应市场经济变幻莫测的市场需求。

n 一期

城北新区的建设应依托旧城,从功能上按照由辅助功能到核心功能的建设时序,即由居住、休闲旅游、文化娱乐等辅助功能,到商业、商务、金融等核心功能的时序建设;从空间上按照由南向北,自西向东的原则。依托人民东路、万州大道、万海大道带动其两侧安置区、居住区用地的开发建设,完善纵一路两侧的基础设施建设,带动该片区居住、商业、医疗、东山河公园的建设。 

n 二期

城市基础设施建设的不断完善、规划区不断增长和集聚,中心地区的部分功能的需求开始产生,使得中心地区部分核心功能的建设条件逐步成熟。这一阶段一方面要启动城北商贸与文化主中心和北片城市商业次中心地区的基础设施、金融商务、文化、办公功能设施,另一方面应继续加强搬迁安置居住区以及居住区配套服务设施的建设(如社区中心、东山河绿地、商业、教育、体育、休闲娱乐等项目),以期对地区建设产生积极影响,城市中心区开始逐步进入不断成长的发展阶段。

二期主要为望海大道和纵三路两侧公共设施带以及居住区、滨海新区行政中心。

n 三期

随着城市人口规模的不断集聚,地区人气也开始抬升,核心功能(商务、金融等)的需求和建设环境已经成熟,规划区的各项功能的建设全面启动并逐步完善,规划区的建设也进入了逐步成熟和提升阶段。

三期主要为滨海新区旅游服务中心、商业服务、商务金融和居住区。

 

 

 

 

 

 

 

 

第十四章 附则

第八十条 法律地位

本规划由文本、图纸、图则和附件四部分组成。文本、图纸和图则具有同等法律效力,应配合使用。

第八十一条 批准和解释权

本规划经万宁市政府批准后,即具有法律效力。解释权归万宁住建局。

 

附录一:用词说明

一、为便于执行本文本,对要求严格程度不同的用词说明如下:

1、表示很严格,非这样做不可的用词

             正面词:“必须”;

             反面词:“严禁”。

2、表示严格,在正常情况下均应这样做的

             正面词:“应”;

             反面词:“不应”或“不得”。

3、表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的

             正面词:“宜”或“可”;

             反面词:“不宜”。

二、条文中指明必须按其它有关标准、规范或其它有关规定执行时,写法为“应按……执行”或“应符合……要求(或规定)”。

 

 

附录二:名词解释和条例标准用词说明

1、用地性质:

对地块使用功能和属性的控制。表示方式按照国标“城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl37—90)”中的城市用地分类类别代号。

2、用地面积:

规划地块扣除城市道路占用面积后的实际可开发用地面积,以公顷计。

3、建筑密度:

地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比。

4、容积率:

地块地上(±0.000米以上)建筑总面积与地块用地面积之比。

5、绿地率:

地块在地面上各类绿地的总和与地块用地总面积之比。

6、建筑高度:

地块内建筑(地面上)最大高度限制,简称建筑限高。

7、建筑后退:

指建筑控制线与道路红线或道路边界的距离,或与地块边界的距离。

8、出入口位置:

地块内容许设置机动车道与外围道路相交的出入口位置。

9、停车泊位数:

规划地块内规定的停车车位数量,包括机动车车位数和非机动车车位数。

10、兼容性:

指建设项目用地性质与本规划规定的土地使用性质相合或矛盾的程度

 

图纸公示:

1土地利用规划图

2.道路交通规划图



 
 
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